遠方から採用する保育教諭のために園がアパートを借りて貸す、いわゆる借り上げ社宅を考えている理事長・事務長の方へ。家賃を全額園が持つと給与として課税される一方、職員から一定の家賃を受け取れば課税されません(タックスアンサー No.2597)。その線になる賃貸料相当額の計算、課税標準額の確かめ方、私学共済での扱いを、タックスアンサーと所得税基本通達に沿って整理します。
職員に借り上げ社宅を貸すとき — 賃貸料相当額の3つの計算と50%の線 (タックスアンサーNo.2597)
執筆: 佐々木 俊 (公認会計士)執筆者について↓
この記事の要点
- 園が借りて職員に貸す住宅でも、職員から賃貸料相当額の50%以上の家賃を受け取っていれば、住宅の貸与による経済的利益は無いものとされ、給与として課税されない(所得税基本通達36-47・タックスアンサー No.2597)
- 賃貸料相当額は、建物と敷地の固定資産税の課税標準額と床面積から計算する。園が他から借りて貸す住宅でも同じ計算で、貸主などに課税標準額を確かめる(タックスアンサー No.2597)
- 現金の住宅手当と、職員が自分で契約した部屋の家賃を園が負担する形は、社宅の貸与と認められず給与として課税される(タックスアンサー No.2597)
貸し方で変わる — 住宅手当・家賃の肩代わり・借り上げ社宅
住宅手当を現金で払えば、全額が給与です。職員が自分で契約した部屋の家賃を園が負担する形も、社宅の貸与とは認められないので給与として課税されます(タックスアンサー No.2597)。園が貸主と契約して職員に貸す形にして初めて、賃貸料相当額との比較で課税の有無が決まります。
園が使用人に対して貸与した住宅等について、使用人から実際に徴収している賃貸料の額が通常の賃貸料の額の50%相当額以上であれば、住宅の貸与により受ける経済的利益は無いものとされます(所得税基本通達36-47)。受け取っている家賃が50%未満のときは、原則として賃貸料相当額との差額が給与として課税され、無償で貸せば賃貸料相当額の全額が給与です(タックスアンサー No.2597)。
ただし、社宅を貸した全ての職員から住宅の状況に応じたバランスのとれた家賃を受け取り、その合計額が全ての住宅の通常の賃貸料の額の合計額の50%以上なら、全ての職員について経済的利益は無いものとされます(所得税基本通達36-48)。この形なら、1人ずつでは50%に届かない職員がいても、給与として課税されません(所得税基本通達36-48)。
| 形 | 所得税 | 根拠 |
|---|---|---|
| 住宅手当を現金で払う | 全額が給与 | タックスアンサー No.2597 |
| 職員が契約した部屋の家賃を園が負担する | 社宅の貸与と認められず、給与 | タックスアンサー No.2597 |
| 園が借り上げて貸し、賃貸料相当額の50%以上を受け取る | 課税されない | 所得税基本通達36-47 |
| 園が借り上げて貸し、受け取る家賃が50%未満 | 原則として、賃貸料相当額との差額が給与 | タックスアンサー No.2597 |
| 全ての職員から住宅の状況に応じたバランスのとれた家賃を受け取り、合計が賃貸料相当額の合計の50%以上 | 1人ずつでは50%未満の職員も含め、全員について課税されない | 所得税基本通達36-48 |
| 園が借り上げて無償で貸す | 賃貸料相当額の全額が給与 | タックスアンサー No.2597 |
賃貸料相当額の計算 — 3つの合計、借り上げでも同じ
賃貸料相当額は、次の3つの合計です(タックスアンサー No.2597)。その年度の建物の固定資産税の課税標準額に0.2%を掛けた額、12円にその建物の総床面積 (平方メートル) を3.3で割った数を掛けた額、その年度の敷地の固定資産税の課税標準額に0.22%を掛けた額です。
園が所有する社宅に限らず、他から借りて貸与する場合でも、この3つを合計した金額が賃貸料相当額です(タックスアンサー No.2597)。そのため、借り上げ社宅でも貸主などから固定資産税の課税標準額を確認する必要があります(タックスアンサー No.2597)。新築などで課税標準額が定められていない住宅は、状況の類似する住宅の課税標準額に比準する価額を基に計算します(所得税基本通達36-42)。
使用人に貸与した住宅等の通常の賃貸料の額は、小規模な住宅の算式 (所得税基本通達36-41) で計算するとされており、タックスアンサーの3つの合計はこの算式です(所得税基本通達36-45)。役員に貸す住宅は別の計算で、床面積が132平方メートル (木造家屋以外の家屋は99平方メートル) 以下の小規模な住宅だけがこの算式になります(所得税基本通達36-40・所得税基本通達36-41)。理事長など役員に貸すときは、役員の社宅のタックスアンサーで確かめてみてください。
| 要素 | 計算 | 用意する資料 |
|---|---|---|
| 建物 | その年度の建物の固定資産税の課税標準額 × 0.2% | 貸主からの情報、または固定資産課税台帳の閲覧・証明書 |
| 床面積 | 12円 × 総床面積 (平方メートル) ÷ 3.3 | 賃貸借契約書・登記事項証明書 |
| 敷地 | その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 × 0.22% | 貸主からの情報、または固定資産課税台帳の閲覧・証明書 |
課税標準額の確かめ方と見直し — 台帳の閲覧、3年ごとの評価替え、20%以内なら再計算なし
固定資産税の課税標準額は、賦課期日 (1月1日) における固定資産の価格として、固定資産課税台帳に登録されているものです(国税庁の質疑応答事例 固定資産税の課税標準額)。国税庁の質疑応答事例は、土地と家屋は原則として3年ごとに評価の見直しを行って価格を決めるとしています。
園が借主なら、課税台帳を自分で確かめられます。家屋について対価を支払って賃借権など使用収益を目的とする権利を有する者は、その家屋とその敷地である土地について、固定資産課税台帳の閲覧を求めることができます1。記載事項の証明書の交付も請求できます2。市区町村の窓口で、賃貸借契約書を示して手続きしてみてください。
課税標準額が改訂されたときは、改訂後の課税標準額に係る固定資産税の第1期の納期限の属する月の翌月分から、改訂後の額で計算します(所得税基本通達36-42)。ただし、使用人に貸与した住宅は、改訂後の課税標準額が今の計算の基礎となっている額に比べて20%以内の増減にとどまるときは、今の額のまま計算して差し支えありません(所得税基本通達36-46)。アパートの1室のように課税標準額が建物全体で決まっているときは、建物の状況に応じて合理的に按分して、その部屋に対応する額を計算します(所得税基本通達36-42)。
原則
園が職員に貸した住宅について職員から受け取る家賃が賃貸料相当額の50%以上なら、住宅の貸与による経済的利益は無いものとされる。
所得税基本通達36-47
ただし
看護師や守衛のように、職務の遂行上やむを得ない必要に基づき使用者から指定された場所に居住すべき使用人に貸す家屋は、無償でも非課税になる。
所得税法施行令21条4号・所得税基本通達9-9
宿直室に住み込む職員のような例を除けば、園の職員でこの例外に当てはまる例は限られると考えています。借り上げ社宅は、職員から賃貸料相当額の半分以上の家賃を受け取る形で設計することをお勧めします。
根拠:1地方税法382条の2・地方税法施行令52条の142地方税法382条の3・地方税法施行令52条の153私立学校教職員共済法21条3項
今日の作業 — 計算表を作ってから採用の条件に書く
借り上げ社宅を始める段取り
契約の名義を園にする
貸主との賃貸借契約は園の名前で結ぶ。職員が契約した部屋の家賃の負担は給与になる
課税標準額と床面積を確かめる
貸主に聞くか、園が借主として固定資産課税台帳の閲覧・証明書の交付を受ける
賃貸料相当額を計算し、職員の負担を決める
3つの合計を出し、職員から受け取る家賃を賃貸料相当額の50%以上にする
規程に書く
対象の職員、職員の負担額、退職・異動のときの退去、水道光熱費の負担を、社宅の規程か給与規程に書いておきましょう
毎年見直す
評価替えで課税標準額が変わったら計算し直す。改訂幅が20%以内なら今の額のままでよい
| 物件 | 入居する職員 | 建物の課税標準額 | 総床面積 (平方メートル) | 敷地の課税標準額 | 賃貸料相当額 (月額) | 職員から受け取る家賃 (月額) | 賃貸料相当額に対する割合 | 園が貸主に払う家賃 | 確認日・資料 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
園の会計や監査の準備で迷うところがあれば、無料相談でお聞きください。
出典
- 国税庁 タックスアンサー No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき
- 国税庁 タックスアンサー No.2600 役員に社宅などを貸したとき
- 国税庁 質疑応答事例 社宅に係る通常の賃貸料の額を計算する場合の固定資産税の課税標準額
- 国税庁 所得税基本通達 36-40〜36-48 (役員・使用人に貸与した住宅等に係る通常の賃貸料の額)
- 国税庁 所得税基本通達 9-9 (職務の遂行上やむを得ない必要に基づき貸与を受ける家屋等)
- e-Gov法令検索 所得税法施行令 (21条)
- e-Gov法令検索 地方税法 (382条の2・382条の3)
- e-Gov法令検索 地方税法施行令 (52条の14・52条の15)
- e-Gov法令検索 私立学校教職員共済法 (21条)
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